海口商圈40年蝶变:旧城衰落与新区崛起下一个黄金商圈是谁?

2019-03-19 14:15:00
hjcadmin
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  如果说改革开放40年,上演了一场浩浩荡荡的地产运动,那么作为分支的商业地产,伴随着城市扩张一路高歌猛进,上演了一出出城市的爱恨离合。在这40年里,海口的商业也经历了跌宕起伏的过程,从解放西商圈的孤独求败到三大商圈并立,再到如今的多点开花,新一轮商业更迭,才刚刚启幕。

  大体量的商业综合体陆续开业,引起了不少人的质疑,只有220万常住人口的海口,真的需要那么多的商业吗?据网易房产统计,已经建成加上陆续建成的商业体,总体量将超过千万方,海口人均商业面积将达到4.5㎡。如果以国际标准人均1.2㎡作为参照,海口显然商业过剩,但若将人均的群体扩大至游客,这一标准将大大降低。而站在城市扩张的角度,新区域需要新的商业,国际旅游岛、自贸区(港)建设也需要海口用更丰富的业态推动商业蝶变,这一过程将倒逼老商圈自我革新,优胜劣汰、适者生存才是商业生存法则。

  随着经济发展,国贸的写字楼开始拔地而起,成为了海口的CBD。白领众多,消费能力强。但是生生百货、宜欣广场、上邦百汇城、京华城等4大商场,都没能让国贸商圈立于不败之地。相较上述两大商圈有着风光无限的过去,国贸商圈却是命途多舛,生生百货成为没落贵族,宜欣广场、上邦百汇城也曾一度衰落,虽然后来二度整改,但并未出现火爆场面。

  改革开放以后,2000年以前,如果要在海口找商圈,解放路一带是绝对的首选。当时的新华路、博爱路、新民路、中山路、得胜沙路是海口人消费的集中地,逢年过节,行人摩肩擦踵。2000年以后,东方广场、友谊广场陆续出现,主打中高端产品,提升了解放路商圈的消费档次,在海秀东路商圈成型以前,孤独求败是它的真实写照。时至今日,这一带依然是海口最热闹的商圈之一,但已有颓势。2000年开业的东方广场,在00年代也曾是一方霸主,但后来风头完全被一路之隔的友谊广场盖过,不可避免地走向衰落。

  2010年国际旅游岛建设启动后,海口商业迭代更新的步伐开始加快。在现有三大商圈的基础上,海口商业规划开始向西海岸、椰海大道、国兴大道扩容。2010年以后,亿圣和百货和望海国际陆续推出,海秀东路商圈持续扩大,但明珠广场曾经的辉煌再也无法复制。

  有人的地方就有江湖,这仅仅只是海口商业血战的开端,关店潮、改造潮或许会在将来某一天爆发,不会是最激烈的一次,更不会是最后一次。根据RET睿意德商业地产研究中心发布的《2017中国商业地产活力40城》报告,海口商业地产活力指数居第40位,和其他城市比起来,海口商业还大有可为。

  消费者是可以反向调教商圈变革的,消费习惯也并非一成不变,日月广场、友谊阳光城等给出了不错的案例,而曾经风光无限的明珠广场、万国大都会、生生百货、东方广场、上邦百汇城等多个商场在冲击下日渐式微,有的甚至门可罗雀。

  在明珠广场开业以前,海口就已经有乐普生、第一百货和生生百货等购物中心,但这么多年真正让海口人念念不忘的还是明珠广场。2000年,明珠广场正式开业,相较此前商业广场纯购物式的业态,明珠广场的业态要丰富许多,包括餐饮、服饰、电子电器、图书等,客户群体也更广,加上商场层出不穷的营销手段,明珠广场很快就成为了海口最炙手可热的商场。据统计,2003年明珠广场日均每平方米客流密度高居全市首位,日均客流量达3.5万人,相当于海口市规模排名前五位的百货商场日均客流量的总和。明珠广场的霸主地位,加上后来陆续出现的南亚广场、DC城、万国大都会,让海秀东商圈迅速形成,并步入了黄金时代。

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